Kantorenmarkt in historisch en toekomstig perspectief
Situatie kantorenmarkt niet uniek, maar wel zorgwekkend
Dit concludeert onderzoekster Ioulia Ossokina in de vandaag verschenen CPB-Notitie 'Kantorenmarkt in historisch en toekomstig perspectief' , waarin het CPB een bijdrage levert aan het debat over de kantorenmarkt dat al geruime tijd in politiek en media wordt gevoerd.
Er is de laatste tijd zorg bij politiek en marktpartijen over de hoge en nog steeds toenemende leegstand op de kantorenmarkt. In de periode 1990-2001 stond gemiddeld 5% leeg, in 2010 was dit opgelopen tot 14% en er is voldoende aanleiding om uit te gaan van een verdere stijging sindsdien. Maar vanuit historisch perspectief is de situatie niet zo bijzonder. Fluctuaties in leegstand zijn logisch en leegstandpercentages van boven de 15% zijn eerder voorgekomen.
Wel nieuw is een tweetal trends dat het toekomstig herstel van de kantorenmarkt kan verstoren. Ten eerste de verwachte daling van de werkgelegenheid in de sectoren waarin op kantoren wordt gewerkt. De tweede trend is de mogelijke daling van het kantoorgebruik door afnemende vloeroppervlakte per kantoormedewerker. Er is dus een grote kans op een krimpende vraag naar kantoren en als gevolg hiervan structureel hoge leegstand, zelfs bij een complete nieuwbouwstop.
Echter, de mate waarin de trends doorzetten is onzeker. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat andere factoren deze trends deels compenseren. Op dit moment ontbreekt het echter aan afdoende onderzoek naar de werking van de kantorenmarkt.
We gebruiken een geactualiseerde versie van het kantorenmodel dat door het CPB voor de WLO-studie werd toegepast (Arts et al., 2005).
De conclusies van deze CPB Notitie kunnen als volgt worden samengevat:
- Bezien vanuit historisch perspectief hoeft de huidige hoge leegstand op zich nog niet tot grote zorgen te leiden. Fluctuaties in de leegstand zijn logisch en leegstandpercentages van boven de 15% zijn eerder voorgekomen.
- Problemen treden mogelijk wel op door een combinatie van twee nieuwe trends:
(i) de verwachte daling van de werkgelegenheid en
(ii) de mogelijke daling van het kantoorgebruik per werkende. - Doorgerekend in het kantorenmodel uit de WLO leidt de combinatie van deze twee ontwikkelingen met grote kans tot een krimpende behoefte aan kantoren en structureel hoge leegstand zelfs bij een complete nieuwbouwstop.
- Echter, de mate waarin de trends doorzetten is onzeker. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat andere factoren deze trends deels compenseren.
- Om de kans op een krimpende vraag en de consequenties hiervan voor de leegstand beter in beeld te kunnen brengen, is nader onderzoek naar de werking van de kantorenmarkt wenselijk.
