March 10, 2015

Estimating the Impact of Forced Sales on House Prices

We study the price effects of forced sales on the Dutch housing market. A forced sale may result in a lower transaction price because of e.g. suboptimal incentives for revenue maximization. The lower transaction price may also spill over to regular (unforced) nearby transactions.
No title

We aim to measure both the forced sale discount and the spillover effect. We employ an unusual rich dataset for house transactions in the Netherlands between 2007 and 2013. To identify the effects of forced sales we control for very local neighborhood trends and detailed house characteristics. We find that a forced sale results in a price discount of about five percent. Each nearby forced sale reduces the transaction price by about 0.4 percent.

In dit onderzoek bestuderen we de effecten van gedwongen verkopen met een zogenaamde NHG-garantie. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verzekert huiseigenaren en banken tegen het restschuldrisico dat ontstaat bij een gedwongen verkoop als gevolg van echtscheiding, arbeidsongeschiktheid of werkloosheid. Sinds juli 2014 geldt een maximaal hypotheekbedrag van 265.000 euro om in aanmerking te kunnen komen voor een NHG-garantie. Tussen juli 2009 en juli 2014 lag de NHG-grens tijdelijk hoger, om de woningmarkt te stimuleren. Mede daardoor is het aantal huishoudens met een NHG-hypotheek sterk gestegen sinds het begin van de crisis. Om bij gedwongen verkoop onder NHG-garantie in aanmerking te komen voor kwijtschelding van de restschuld, moeten huishoudens en banken aan een aantal voorwaarden voldoen. Zo is de huiseigenaar verplicht het huis goed te onderhouden en moet de bank proberen het huis voor een zo hoog mogelijke prijs te verkopen.

Uit onze analyse blijkt dat de verkoopprijs bij een gedwongen verkoop in Nederland ongeveer 5 procent lager ligt dan de prijs bij de reguliere verkoop van een vergelijkbare woning. Dit effect is veel kleiner dan de prijseffecten uit eerdere Amerikaanse studies. Een mogelijke verklaring hiervoor is de institutionele setting in Nederland, waarbij de NHG stuurt op een zo hoog mogelijke verkoopprijs door eisen te stellen aan banken en huizenbezitters. Daarnaast vinden we een klein effect van gedwongen verkopen op de verkoopprijs van omliggende woningen: een gedwongen verkoop binnen een straal van honderd meter leidt tot een 0,4 procent lagere verkoopprijs. We vinden een iets groter extern effect wanneer we alleen kijken naar de verkoopprijzen van huizen in het lagere segment, onder de NHG-grens. Dit suggereert dat een gedwongen verkoop via een vergroting van het lokale huizenaanbod leidt tot lagere prijzen.

Contacts

Remco Mocking Read more
Photo of Bastiaan Overvest
Bastiaan Overvest +31 6 21358951 Read more