De toekomst van kantoren: Een scenariostudie naar de ruimtebehoefte

Eind 2015 hebben CPB en PBL de scenariostudie Welvaart en Leefomgeving (WLO) uitgebracht. Die betreft scenario’s op het gebied van demografie en economie. Hierin wordt onder andere in beeld gebracht hoe het aantal banen zich kan gaan ontwikkelen in een hoog en een laag scenario. Daarnaast besteedt de WLO aandacht aan het type banen (de sectorverdeling). Dit zegt echter nog onvoldoende over of en in welke mate die groei plaatsvindt in kantoren en wat dat betekent voor het aantal vierkante meters dat op de (middel)lange termijn nodig is. Om een inschatting te maken van deze vraag is specifieke informatie nodig over de ontwikkeling van het kantoorwerk.  
Hiervoor hebben we een koppeling gemaakt tussen het bedrijfsvestigingenbestand LISA en het kantorenbestand Bak (vergelijkbaar met Arts et al. 2005), waardoor inzicht ontstaat in de ontwikkeling van het aantal en aandeel kantoorbanen en in de ontwikkeling van het aantal vierkante meter verhuurbaar vloeroppervlak per baan (het kantoorquotiënt). Deze empirische informatie kan worden gebruikt voor de onderbouwing van aannames voor de toekomstige ontwikkeling van diezelfde variabelen. Daarnaast wordt in deze studie ook gebruik gemaakt van secundaire bronnen en signalen (weak signals) over toekomstverwachtingen ten aanzien van kantoorwerk en -gebruik. 

In deze studie werken we de kantoorbehoefteraming, in navolging van de WLO, uit voor een hoog en een laag scenario en voor twee verschillende horizonnen: 2030  en 2050. Daarnaast kiezen we ervoor om die scenario’s uit te werken voor Nederland, de twaalf provincies en de vier grootste kantorenmarktregio’s (de COROP-regio’s Groot-Amsterdam, Rijnmond en Agglomeratie  ’s-Gravenhage en Utrecht). 

Kortom, het doel van voorliggende studie is te komen tot kantoorruimtebehoeftescenario’s voor Nederland, per provincie en voor de grootste stedelijke regio’s in 2030 en 2050, afgezet tegen de huidige kantorenvoorraad, rekening houdend met de voornaamste onzekerheden.

Het gaat dus nadrukkelijk om een behoefte- of vraagraming, niet om een raming van het aanbod of de voorraad. Wel zal de toekomstige behoefte worden afgezet tegen de huidige voorraad ter duiding van de orde van grootte. De toekomstige voorraadontwikkeling zullen we niet ramen omdat er te veel onzekerheden bestaan zoals over de fysieke, economische en functionele veroudering van bestaande kantoren (Schuur 2001), de toekomst van fiscale en omgevingsrechtelijke regels die betrekking hebben op sloop en transformatie (Buitelaar et al. 2013) en de ruimtebehoefte van andere segmenten zoals de woningmarkt (Van Duinen et al. 2016).