De reikwijdte van buurtvoorzieningen: een hedonische-prijsanalyse voor spoorstations
Appartementen bij stations zijn gewild
In de regio Amsterdam blijkt dit inderdaad het geval. Voor een appartement binnen een straal van circa 1 kilometer tot het station zijn kopers bereid om gemiddeld zo'n 5% meer te betalen dan voor een zelfde appartement buiten deze straal.
Dit concludeert CPB-onderzoeker Ioulia Ossokina in de vandaag verschenen Discussion Paper 146 'Geographical range of amenity benefits: hedonic price analysis for railway stations'. Het onderzoek bestudeert de prijzen van de in 2003-2005 in de regio van Amsterdam verkochte woningen om erachter te komen welke prijspremie woningkopers willen betalen voor de nabijheid van een station.
Nabijheidseffect van een station ebt redelijk snel weg
In de studie is onderzocht in welke straal het effect van de nabijheid van een station in de woningprijzen valt af te lezen. De onderzoeker laat zien dat in de regio Amsterdam het nabijheidseffect al na 1 kilometer wegebt. Een verkeerde inschatting van de straal van dit effect leidt tot een aanzienlijke over- of onderschatting van de baten van stationsnabijheid.
Overlast directe omgeving station vertaalt zich in lagere woningprijzen
Een station in de directe omgeving kan ook overlast veroorzaken. Deze overlast vertaalt zich in lagere woningprijzen. De nabijheidspremie voor appartementen binnen een straal van 400 meter van het station blijft positief, maar is 2 procentpunt lager. Ofwel: kopers willen gemiddeld slechts 3% meer betalen voor een appartement in de onmiddellijke nabijheid, vergeleken met 5% meer voor een net wat rustigere locatie op iets grotere afstand.
Bouw appartementen op stationslocaties: extra baten afwegen tegen extra kosten
De uitkomsten van dit onderzoek geven inzicht in de te verwachten extra opbrengsten van gronduitgifte voor woningbouw op stationslocaties en in de buurt hiervan ten opzichte van gronduitgifte voor woningbouw verder weg van stations. Verdichting en hoogbouw bij stations kan voor extra baten zorgen.
Ter illustratie: de bouw van 1000 appartementen op een stationslocatie in de regio Amsterdam zou op basis van dit onderzoek een extra opbrengst uit gronduitgifte van ongeveer 10 mln euro kunnen genereren. Dit in vergelijking met de situatie waarin deze appartementen op een voor de rest vergelijkbare locatie buiten de straal van 1 kilometer van een station zouden worden gerealiseerd. Ontwikkeling van een stationslocatie brengt echter vaak aanzienlijke investeringen met zich mee. Een extreem voorbeeld hiervan is de investering in het ondergronds brengen van het spoor om zodoende nieuwe bouwgrond op stationslocaties te creëren. Een uitgebreide analyse van de kosten en baten van een dergelijke ingreep is in elk specifiek geval nodig om tot een afgewogen beslissing over grondontwikkeling te komen.
Mensen willen graag in de buurt van lokale publieke voorzieningen wonen, omdat dit reistijd naar de voorzieningen bespaart. Dit paper ontwikkelt een consumenten-locatiekeuzemodel waarmee de reikwijdte en de omvang van de baten van voorzieningen, zoals weergegeven in woningprijzen, in beeld kunnen worden gebracht. Deze publicatie is Engelstalig.
Eerst breiden we een standaard consumenten-locatiekeuzemodel uit met een niet-essentiële consumptievoorziening. We laten zien dat de reikwijdte van de baten van de voorziening kan worden uitgerekend als de minimale afstand tot de voorziening waarbuiten de grondrente onafhankelijk is van deze afstand.
Dit inzicht passen we vervolgens toe in een hedonische analyse van het nabijheidseffect van stations op huizenprijzen in de omgeving van Amsterdam. We schatten de reikwijdte van de stations op 1,1 kilometer en de prijspremie die voor de nabijheid van een station wordt betaald, op 3 tot 5 percent. We laten zien dat als geen rekening wordt gehouden met het lokale karakter van de baten van voorzieningen, het nabijheidseffect van de voorzieningen sterk over- of onderschat kan worden.
Downloads
