16 november 2017

Het huurbeleid van woningcorporaties

Beperkte relatie tussen huur en kwaliteit bij woningcorporaties

Persbericht
Het verband tussen de huur en de kwaliteit van de woningvoorraad bij woningcorporaties is veel minder sterk dan volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) is toegestaan. Woningcorporaties met luxere woningen geven meer korting ten opzichte van de maximaal toegestane huur dan corporaties met minder luxe woningen. Dit maakt het lastig om het huurbeleid van woningcorporaties te sturen via de maximale huren uit het WWS. Dat concluderen Arjan Lejour en Jan Möhlmann van het Centraal Planbureau (CPB) in de vandaag verschenen Policy Brief ‘Het huurbeleid van woningcorporaties’.

Meer kwaliteit voor weinig extra geld is niet doelmatig
Huurders bij woningcorporaties met luxere woningen betalen gemiddeld relatief weinig extra geld voor de hogere kwaliteit. Dit geldt ook wanneer alleen gekeken wordt naar het verband tussen de huur en de fysieke kenmerken van de woningvoorraad, zonder naar de waardering voor de locatie te kijken. Het beperkte verband tussen huur en kwaliteit leidt tot een grotere vraag naar luxere woningen die relatief goedkoop zijn, tot langere wachtlijsten bij woningcorporaties en daardoor tot minder doorstroming. Een betere aansluiting tussen huren en de kwaliteit van de woningvoorraad zou de doelmatigheid van de niet-commerciële huursector kunnen verbeteren. 

Huursombenadering houdt verschillen in stand
In de onderzoeksperiode 2009-2015 is het verband tussen prijs en kwaliteit tussen woningcorporaties wel enigszins verbeterd. Woningcorporaties die aan het begin van deze periode hogere kortingen gaven, hebben hun huren namelijk sterker verhoogd dan duurdere woningcorporaties. De invoering van de huursombenadering heeft hier een einde aan gemaakt. Volgens deze benadering mogen woningcorporaties hun totale huursom met niet meer dan 1% plus inflatie laten stijgen. Dit beperkt de ruimte voor de goedkopere woningcorporaties om hun huren te verhogen, waardoor de huidige verschillen tussen woningcorporaties langer in stand blijven. 

Lees ook het bijbehorende persbericht. De samenvattende infographic is onderaan deze webpagina te downloaden (PDF).

Woningcorporaties verhuren bijna 75% van het totale aantal huurwoningen. Betaalbare huisvesting voor lagere inkomens staat vaak voorop en hierin verschillen zij van commerciële aanbieders die een winstoogmerk hebben. Woningcorporaties met een hogere kwaliteit woningen vragen weliswaar hogere huren, maar het verband daartussen is veel minder sterk dan volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) is toegestaan en gebruikelijk is in de commerciële verhuur. Dit geldt ook wanneer alleen gekeken wordt naar het verband tussen de huur en de fysieke kenmerken van de woningvoorraad, exclusief de WOZ-component uit het WWS. Woningcorporaties met luxere woningen geven daarmee relatief meer korting ten opzichte van de marktconforme huur dan woningcorporaties met minder luxe woningen. Woningcorporaties hadden er ook voor kunnen kiezen om woningen met minder WWS-punten die vooral door lagere inkomens worden gehuurd, juist goedkoper aan te bieden. Het huidige huurbeleid leidt tot een grotere vraag naar luxere woningen die relatief goedkoop zijn, tot langere wachtlijsten bij woningcorporaties en daardoor tot minder doorstroming. Ook vanuit het principe ‘gelijke monniken gelijke kappen’ is het niet evident dat vergelijkbare huishoudens bij woningcorporaties met luxere woningen gemiddeld meer korting krijgen.

Een betere aansluiting tussen huren en de kwaliteit van de woningvoorraad zou de doelmatigheid van de niet-commerciële huursector kunnen verbeteren. Een mogelijkheid om dit doel te bereiken, is om woningcorporaties met relatief lage huren de mogelijkheid te bieden hun huren sterker te verhogen. Dit betekent ook dat uiteindelijk de huren van een deel van de woningvoorraad boven de liberalisatiegrens kunnen uitkomen, omdat de maximale huur volgens het WWS boven de liberalisatiegrens ligt. Dan vervalt voor nieuwe huurders ook het recht op huurtoeslag, wat voorkomen kan worden door het recht op huurtoeslag te laten bestaan boven de liberalisatiegrens. Voor zover huurverhogingen leiden tot betaalbaarheidsproblemen voor huishoudens die een grotere woning nodig hebben, kan dit worden opgevangen door ongebonden inkomensondersteuning die niet afhangt van de huur. Daarnaast kan met passend toewijzen zoveel mogelijk voorkomen worden dat huurders met lage inkomens in duurdere huurwoningen terechtkomen. Een betere aansluiting van de huren op de kwaliteit kan ook tot stand komen door kleiner en goedkoper te bouwen, vooral in gebieden waar de WOZ-waarde relatief hoog is.
 
In de onderzoeksperiode 2009-2015 is het verband tussen prijs en kwaliteit tussen woningcorporaties wel enigszins verbeterd. Woningcorporaties die in 2009 hogere kortingen gaven, hebben hun huren namelijk sterker verhoogd dan duurdere woningcorporaties. Mogelijk hebben de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhogingen en de verhuurderheffing hieraan bijgedragen. De verhuurderheffing heeft bijvoorbeeld geleid tot hogere huurverhogingen bij woningcorporaties met relatief lage huurinkomsten. Verdere convergentie tussen woningcorporaties wordt echter bemoeilijkt door de invoering van de huursombenadering. Hierdoor mogen woningcorporaties hun totale huursom gemiddeld genomen met niet meer dan 1% plus inflatie laten stijgen. Dit beperkt de ruimte voor de goedkopere woningcorporaties om hun huren te verhogen waardoor de huidige verschillen tussen woningcorporaties langer in stand blijven.

Contactpersonen

Foto Arjan Lejour
Arjan Lejour +31 6 52485843 Lees meer
Foto Jan Möhlmann
Jan Möhlmann +31 6 50632710 Lees meer

Lees meer over