17 december 2003

Kengetallen kosten-batenanalyse project 'Zuidas Amsterdam'

Potenties Zuidas beter benutten

Persbericht
De Amsterdamse Zuidas wordt algemeen gezien als een toplocatie voor binnenlandse en buitenlandse kantoren. Niettemin laten de twee tot nu toe onderzochte varianten voor de ontwikkeling van het gebied een negatief kosten-batensaldo zien, respectievelijk 0,6 mld euro en 0,9 mld euro.

Vanwege de unieke ligging moet het mogelijk zijn een positief kosten-batenresultaat te realiseren. Daarvoor moet het pakket van investeringen in zware rail waarschijnlijk afgeslankt worden. En het bouwprogramma voor kantoren moet wellicht bescheidener van opzet zijn.

Dit concludeert het CPB in CPB Document 44, Kengetallen kosten-batenanalyse project 'Zuidas Amsterdam'. De analyse van de twee varianten, Dok en Dijk, is uitgevoerd op verzoek van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat. Het project bestaat uit een geïntegreerd stedenbouwkundig en infrastructureel investeringsprogramma voor het gebied aan weerszijden van de A10-zuid.

In het Dok-alternatief worden de A10-zuid en de spoorweg die thans het Zuidas-gebied doorsnijden, ondergronds aangelegd, vandaar de naam 'Dok'. Tegelijkertijd wordt met name de spoorcapaciteit sterk uitgebreid. Bovengronds komt ruimte beschikbaar voor 2,1 mln m2 vloeroppervlak kantoren, woningen en voorzieningen.
In het Dijk-alternatief komen de autoweg en de spoorweg op een verbreed dijklichaam te liggen. De uitbreiding van de spoorinfrastructuur is gelijk aan die in Dok. Het bouwprogramma in Dijk bedraagt 0,7 mln m2 vloeroppervlak.

Om het effect van het project te bepalen zijn deze twee varianten afgezet tegen een referentie-alternatief. In dat alternatief worden alleen die kavels bebouwd waarvoor nu reeds een concreet plan bestaat. Dat is een bouwprogramma van 0,1 mln m2 vloeroppervlak.
De meerkosten voor uitbreiding en aanpassing van de infrastructuur en voor het bouwrijp maken van grond bedragen 1,1 mld euro in Dijk en 2,5 mld euro in Dok.

Het grootste deel van de baten kan worden toegerekend aan de uitgifte van grond. Het gebruik van die grond is zeer waardevol vanwege de unieke ligging op een knooppunt van de HSL en de Noord-Zuid metrolijn, op een steenworp afstand van Schiphol en vlakbij het culturele centrum van Amsterdam. Bedrijven en particulieren die zich daar vestigen, kunnen daarvan profiteren. Daarom zal men al in het Dijk-alternatief bereid zijn om hoge prijzen te betalen voor een kantoor of een woning.
In Dok kunnen de baten aanmerkelijk groter zijn, niet alleen omdat gerekend is met een veel groter bouwprogramma, maar ook met prijzen die nog weer 10% hoger liggen dan in Dijk vanwege de extra stedelijke kwaliteit. Bedrijven zullen naar verwachting waarde toekennen aan agglomeratie-effecten. En door de extra uitstraling van de locatie zal het makkelijker zijn klanten en gekwalificeerd personeel te trekken.
In vergelijking met de kosten van uitbreiding van de transportinfrastructuur, met name zware rail, zijn de transportbaten klein. In deze eerste, indicatieve analyse is de verhoging van de stedelijke kwaliteit voor zover die ervaren wordt door mensen buiten het projectgebied, nog niet gewaardeerd. Ook externe effecten op milieu en veiligheid zijn nog niet gewaardeerd. De omvang van deze niet-gekwantificeerde effecten is naar verwachting zeer bescheiden.

De vestiging van bedrijven op de Zuidas leidt direct tot extra lokale werkgelegenheid. Bovendien ontstaat extra werkgelegenheid bij toeleveranciers en afnemers. Voor Nederland als geheel is vooral sprake van een verplaatsing van werkgelegenheid. Dit geldt op lange termijn ook als buitenlandse bedrijven zich op de Zuidas vestigen. Die bedrijven zullen immers ook Nederlandse werknemers moeten werven, welke onttrokken moeten worden aan andere economische activiteiten. Daarom heeft het project geen structureel effect op de werkgelegenheid in Nederland, afgezien wellicht van een kleine toename van buitenlandse werknemers werkend voor internationale bedrijven. En bij dit soort langjarige investeringsprojecten gaat het om de structurele en niet om de conjuncturele effecten.
Van de extra werkgelegenheid in het projectgebied, 11 000 personen in Dijk en 32 000 personen in Dok, zal naar schatting 60% onttrokken worden aan de rest van de regio Amsterdam en 40% aan de rest van Nederland. Wel hebben de bedrijven die zich vestigen op de Zuidas, een hogere productiviteit dan elders, dankzij de voordelen die de locatie biedt. Dat is de belangrijkste welvaartswinst van het project.

Woordvoerders

Paul Besseling Lees verder
Foto Jos Ebregt
Jos Ebregt +31 6 11199532 Lees verder
Dick Morks Lees verder

Lees ook het bijbehorende persbericht.

Deze publicatie bevat de resultaten van een onderzoek op hoofdlijnen, een type projectbeoordeling dat wordt aangeduid als kengetallen kosten-batenanalyse.

De analyse bestaat uit twee delen. Eerst worden alle mogelijke welvaartseffecten van het project benoemd. Vervolgens wordt de omvang van de belangrijkste effecten - kosten en baten - becijferd in geldbedragen. De belangrijkste baten zijn verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de daarmee samenhangende productiviteitsverhoging in de bedrijven die zich op de Zuidas zullen vestigen. Beide effecten tezamen worden gemeten aan de hand van de marktwaarde van nieuw op te leveren vastgoed en waardestijging van bestaand vastgoed in en nabij het projectgebied. Hoewel het project aanzienlijke investeringen in transportinfrastructuur meebrengt, zijn de baten op het gebied van mobiliteit zeer gering. Mede daardoor is het projectvoorstel in zijn huidige vorm maatschappelijk niet rendabel.

Contactpersonen

Paul Besseling Lees verder
Foto Jos Ebregt
Jos Ebregt +31 6 11199532 Lees verder
Rafael Saitua Nistal Lees verder

Lees meer over