Woningbouw; tussen markt en overheid

Gemeenten hebben grote invloed op de verdeling van het aantal woningen naar typen en prijsklassen per bouwlocatie en op de vaststelling van de verkoopprijs en de kwaliteit van nieuwe woningen, zonder altijd goed zicht te hebben op de consumentenvoorkeuren.
De kenmerken van nieuwe woningen op de zogenoemde VINEX-locaties blijken niet goed aan te sluiten bij de individuele consumentenvoorkeuren over wonen. De kavels zijn kleiner dan de woonconsumenten wensen. Onderzoeken naar consumentenvoorkeuren en verschillen in grondprijzen per woningcategorie wijzen hierop. De geringe kavelgrootte wordt met name bepaald door het restrictieve ruimtelijke ordeningsbeleid, dat erop gericht is de ruimtelijke kwaliteit en het milieu te beschermen. Omdat het hierbij gaat om een afweging tussen preferenties voor woondiensten en voor doelen als open ruimte, ruimtelijke kwaliteit en milieu, kan niet vastgesteld worden of dit beleid positief of negatief uitwerkt op de maatschappelijke welvaart.
Dit zijn de belangrijkste conclusies uit het vandaag gepubliceerde CPB-onderzoek Woningbouw, tussen markt en overheid.

Woningprijzen
De verkoopprijs van nieuwe woningen hangt sterk af van de situatie op de markt voor bestaande woningen. Het restrictieve ruimtelijke ordeningsbeleid, de uitbundige vraag naar koopwoningen en de trage uitbreiding van het aanbod hebben in de jaren negentig geleid tot een aanzienlijke stijging van de woningprijzen. Hoge woningprijzen leiden tot hoge prijzen van grond voor woningbouw, omdat de grondprijs afhangt van de bestemming van grond. De schaarstepremie op grond voor woningbouw komt de marktwerking ten goede, mits deze schaarstepremie de maatschappelijke behoefte aan open ruimte correct tot uitdrukking brengt. De overheid moet de positieve maatschappelijke waardering van open ruimte en milieu afwegen tegen individuele woonwensen. In een brede discussie hierover past ook aandacht voor de economische invalshoek.

Beleidsopties
Gegeven het huidige stelsel van ruimtelijke ordening, voorzover dit het bepalen van omvang en plaats van woningbouwlocaties betreft, is een beleidsoptie om gedetailleerde gemeentelijke sturing zo veel mogelijk achterwege te laten. Uitgaande van een bepaald contingent goedkope woningen op een locatie vanwege volkshuisvestingsdoelstellingen zou de nieuwbouw verder aan de markt kunnen worden overgelaten om zoveel mogelijk aan de individuele woonvoorkeuren te voldoen. Consequentie is dat vermoedelijk in totaal minder nieuwe woningen worden aangeboden, omdat woningen gebouwd worden op grotere kavels. Onder bepaalde randvoorwaarden is deze optie ook toepasbaar bij de verdere invulling van de VINEX-locaties.

Een andere beleidsoptie is om het proces rond de uitgifte van bouwgrond zodanig te structureren dat de meest efficiënte en innovatieve bouwer aan bod komt, bijvoorbeeld door bouwgrond tezamen met bouwrechten te veilen.

Indien meer aan de markt wordt overgelaten, moeten marktimperfecties aangepakt worden. Grondbezit kan projectontwikkelaars en bouwers nu een machtspositie verschaffen. Er zou gepoogd moeten worden om het verwerven van een dergelijke positie moeilijker te maken. Het nieuwe voorkeursrecht van gemeenten bij de verkoop van landbouwgrond biedt de mogelijkheid voor geheel nieuwe locaties. Bestrijding van marktmacht op basis van reeds verworven grond vereist aanpassing van de Onteigeningswet. Ook zou kunnen worden nagegaan of er sprake is van misbruik van een economische machtspositie wat volgens de Mededingswet verboden is.