De impact van leennormen op huurders, huizenbezitters en investeerders
Leennormen hypotheken versterken groei particuliere huur
Er wordt momenteel veel gediscussieerd over mensen die een hoge huur betalen voor hun huis maar die het zich niet kunnen veroorloven om een woning te kopen. Voor het eerst heeft het Centraal Planbureau (CPB) deze problematiek onderzocht en in cijfers uitgedrukt.
Daarbij keek het CPB naar de gevolgen van de aanscherping van de leennormen in de periode 2013-2019. Zo nam in die periode, het aantal vrije sector huurwoningen, ten opzichte van het aantal koopwoningen, met 70% toe. Een vijfde van deze toename ontstond doordat huishoudens minder mochten lenen voor hun hypotheek. Deze woningen werden daardoor opgekocht door investeerders. Dat leidde vooral in de grotere steden tot een verschuiving van koop naar huur voor huishoudens die voorheen nog een huis konden kopen.
Door leennormen verdient een kwart van de huurders in de vrije sector niet genoeg om een huis te kopen dat vergelijkbaar is met de huidige huurwoning. Voor huurders in de vrije sector met een modaal inkomen is dit zelfs meer dan de helft. Deze huurders kunnen niet opbieden tegen andere huizenkopers en investeerders en blijven daardoor veelal noodgedwongen huren. Als gevolg daarvan is het vinden van een koopwoning voor wie minder verdient of koopstarter is vaak lastig. Overigens hoeft kopen niet voor alle huishoudens beter te zijn dan huren, maar heeft kopen wel aanzienlijke fiscale voordelen die huishoudens die huren mislopen.
Het CPB heeft om de koop- en de huurmarkt met elkaar te vergelijken een nieuw model gemaakt. Daaruit blijkt dat de doorstroming van de huur- naar de koopmarkt stijgt als leennormen verruimd zouden worden. Maar ruimere leennormen zorgen ook voor hogere huizenprijzen. Koopstarters zijn daardoor niet per se beter af.
Ook maatregelen die verhuur ontmoedigen, zoals de opkoopbescherming of hogere belasting van huurinkomsten, hebben maar beperkt effect. Dat komt vooral doordat dit soort maatregelen ook huishoudens die eigenlijk een voorkeur hebben voor huur richting de koopmarkt duwt.
Contactpersonen
Downloads
Leennormen beperken het bedrag dat een huishouden kan lenen om een huis te kopen. Wanneer een huishouden geen huis kan kopen, kan het in plaats daarvan huren. Als gevolg hiervan kopen investeerders woningen om te verhuren en verschuiven huizen naar de huursector. Op basis van een nieuw model van de interactie tussen de koop- en huursector van de woningmarkt tonen we aan dat deze verstoring aanzienlijk kan zijn.
Het belasten van huur of het opleggen van een limiet op het aantal huurwoningen kan de effecten van leennormen op het aantal huurwoningen gedeeltelijk terugdraaien. Dergelijke maatregelen hebben echter ook de neiging om huishoudens die liever huren naar koopwoningen te duwen. Daarom zijn ze contraproductief als ze te ver worden doorgevoerd.
We hebben een nieuw model ontwikkeld van de Nederlandse woningmarkt, met twee belangrijke eigenschappen:
- interactie tussen de koopsector en vrije sector huur
- heterogeniteit in huishoudens en woningen. Door de heterogeniteit kunnen we verklaren waarom sommige huishoudens liever huren en andere liever kopen.
Downloads
Auteurs
Auteurs