De invloed van bereikbaarheid op huizenprijzen: inzichten op basis van een natuurlijk experiment

De resultaten laten zien dat een toename van de bereikbaarheid met 1% gemiddeld 0,8% toename van de huizenprijzen teweegbrengt. Ongeveer de helft van dit effect wordt reeds meer dan een jaar vóór de opening van de tunnel gerealiseerd, het zogeheten anticipatie-effect. Daarnaast blijkt dat regio’s verschillend reageren op een verandering van bereikbaarheid. Zo heeft de opening van de tunnel de huizenprijzen in Zeeuws-Vlaanderen nauwelijks beïnvloed, terwijl het effect voor Midden-Zeeland relatief sterk is. Tot slot onderstrepen de bevindingen het belang van de juiste reikwijdte van het (onderzoeks-)gebied waarin bereikbaarheidseffecten te verwachten zijn.

De bestaande literatuur biedt geen eenduidig antwoord op de vraag hoe bereikbaarheid van invloed is op huizenprijzen als gevolg van een aantal empirische problemen. Het natuurlijk experiment in deze studie biedt een uitgelezen kans om deze problemen grotendeels te omzeilen. Allereerst zorgde de opening van de tunnel, en daarmee het verdwijnen van de veerdiensten, voor een substantiële verandering van de bereikbaarheid (zowel positief als negatief). Ook lijkt het vaak voorkomende probleem van omgekeerde causaliteit een beperkte rol te spelen. De belangrijkste reden om de tunnel aan te leggen was immers een kostenbesparing en niet de economische ontwikkeling van de betrokken regio’s. Ten slotte helpen de natuurlijke barrières in Zeeland bij het afschermen van externe ontwikkelingen die de resultaten zouden kunnen beïnvloeden.

Het effect van een verandering van bereikbaarheid op huizenprijzen wordt in dit onderzoek geschat met behulp van gedetailleerde data op postcodeniveau voor de periode tussen 1995 en 2013. Voor de huizenprijzen vindt een correctie plaats op basis van de karakteristieken  van een woning (via de zogeheten hedonische prijsanalyse). Bereikbaarheid wordt gemeten door middel van het aantal bereikbare banen, gewogen met de reistijd voor woon-werkverkeer. Tot slot bevat dit paper een reeks aan gevoeligheidsanalyses.