New evidence of the effect of transaction costs on residential mobility
Transactiekosten beperken het aantal verhuizingen sterk
Met het kopen van een woning zijn hoge transactiekosten gemoeid. Gemiddeld bedragen deze kosten ongeveer 12% van de waarde van de woning. De overdrachtsbelasting vormt met 6 %-punt hiervan het grootste onderdeel. Onder transactiekosten vallen verder notariskosten en de makelaarskosten die worden gemaakt bij koop- en verkoop van de woning. Overigens vallen kosten voor inrichting van de woning of verhuizing niet onder het begrip 'transactiekosten'.
Hoge transactiekosten leiden ertoe dat eigenwoningbezitters minder snel verhuizen. De vraag is hoe groot dit effect is voor bestaande eigenwoningbezitters. Vergeleken met het kopen van een woning, worden bij het huren van een woning nauwelijks transactiekosten in rekening gebracht. In dit onderzoek is daarom het effect van een verlaging van de transactiekosten op het aantal verhuizingen afgeleid uit het verschil in verhuisgedrag van bestaande eigenwoningbezitters die een nieuwe woning huurden en van hen die een nieuwe woning kochten. Op basis van administratieve gegevens van individuen over de periode 1989-1997 van het Centraal Bureau voor de Statistiek zijn daarvoor schattingen verricht.
Uit het onderzoek blijkt dat een afname van de transactiekosten in de koopwoningen-markt van 1%-punt het aantal verhuizingen van bestaande eigenwoningbezitters doet toenemen met 8 procent. Omdat dit verband waarschijnlijk niet lineair is, is hier niet direct uit af te leiden hoe groot het effect op het aantal verhuizingen zal zijn van bijvoorbeeld een afschaffing van de overdrachtsbelasting. Daar het onderzoek zich richt op bestaande eigenwoningbezitters, kunnen de effecten voor huurders van een dergelijke verlaging van de transactiekosten moeilijk worden ingeschat.
Transactiekosten hebben veel aandacht gekregen in de theoretische literatuur over verhuizingen op de woningmarkt. In veel Europese landen bestaan deze kosten hoofdzakelijk uit tranactiekosten die als percentage van de waarde van de woning zijn uitgedrukt.
In deze discusion paper demonstreren wij empirisch voor Nederland dat transactiekosten een sterk negatief effect hebben op de kans op verhuizing van de eigenwoningbezitter. Uit een aantal verschillende specificaties blijkt dat een één procentpunt stijging in de transactiekosten, als poercentage van de waarde van de woning, resulteert in een afname van de mobiliteit op de koopwoningen markt van 8 procent.
Onze schattingen zijn consistent met de observatie dat in Nederland transactiekosten als percentage van de waarde van de woning hoofdzakelijk bestaat uit transactiekosten voor de koper.
Downloads
